Pour les investisseurs en location meublée, la loi LMNP évolue en 2024. La Loi de Finances, validée par le Conseil constitutionnel le 28 décembre, introduit plusieurs changements majeurs qui modifient directement les règles applicables au régime LMNP.
Rappel : qu’est-ce que le statut LMNP ?
Depuis 1949, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux propriétaires de louer un logement meublé tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Il reste l’un des dispositifs préférés des particuliers cherchant un revenu complémentaire.
Conditions d’accès au statut LMNP
Pour entrer dans le périmètre de la loi LMNP, plusieurs critères doivent être réunis :
- le logement doit être proposé meublé avec les équipements indispensables ;
- les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer ;
- le bailleur ne doit pas être inscrit au RCS comme loueur professionnel.
Le statut LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), via le micro-BIC ou le régime réel, permettant l’amortissement du bien.
Loi LMNP 2024 : les changements introduits par le Projet de Loi de Finances
La loi LMNP évolue pour répondre à la crise du logement et limiter l’expansion des meublés touristiques. Deux modifications majeures sont prévues.
1. Fin du seuil micro-BIC spécifique aux meublés classés
Le Projet de Loi de Finances 2024 supprime le seuil de chiffre d’affaires spécifique aux meublés de tourisme classés.
Résultat : davantage de propriétaires basculeront vers le régime réel, plus contraignant, mais parfois plus optimisant fiscalement.
2. Réintégration des amortissements dans la plus-value
La loi LMNP prévoit aussi une modification sensible : pour les locations de courte durée, les amortissements seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
Jusqu’ici, les amortissements n’étaient pas pris en compte, ce qui permettait une taxation plus favorable. La réforme augmente donc la base imposable lors de la cession.
Conséquences pour les propriétaires LMNP
Une fiscalité plus lourde
La suppression du seuil micro-BIC et la baisse des abattements augmentent le revenu imposable des bailleurs LMNP. La réintégration des amortissements renchérit également le coût fiscal lors de la revente.
Une nécessaire adaptation stratégique
Chaque propriétaire devra réévaluer :
- son régime fiscal (micro-BIC vs réel),
- l’intérêt éventuel de classer son meublé,
la pertinence d’un passage en SCI à l’IS selon le patrimoine détenu.
Quelles solutions pour limiter l’impact ?
Face aux évolutions de la loi LMNP, plusieurs leviers existent :
- passer au régime réel pour bénéficier de déductions plus larges ;
- envisager une SCI à l’impôt sur les sociétés pour maîtriser la fiscalité sur la plus-value ;
- adapter sa stratégie de location (durée, type de bien, classement éventuel en meublé touristique).
Conclusion
La loi LMNP de 2024 marque un tournant pour les propriétaires de meublés. Entre disparition du seuil micro-BIC et évolution du calcul de la plus-value, les investisseurs doivent anticiper ces changements et ajuster leurs décisions fiscales.
En restant attentifs aux évolutions réglementaires, les bailleurs peuvent continuer à profiter des avantages du régime LMNP tout en se protégeant contre les impacts futurs.
