L’immobilier locatif attire toujours de nombreux investisseurs en 2025, mais une question revient systématiquement : faut-il privilégier la location nue ou meublée pour optimiser son rendement et sa fiscalité ? Avec des règles qui évoluent et des exigences énergétiques plus strictes, le choix n’est plus aussi simple qu’avant.
Deux approches, deux logiques
Choisir entre location nue ou meublée ne se résume pas à installer des meubles. Ce sont deux cadres réglementaires distincts, qui influencent la durée des baux, la souplesse pour les locataires ou encore les conditions de sortie. Autrement dit, un vrai choix stratégique.
La location nue offre une plus grande stabilité, avec des baux longue durée et une gestion plus linéaire. À l’inverse, la location meublée implique des cycles plus courts, mais permet d’ajuster les loyers à un niveau supérieur, à condition de respecter les normes d’équipement imposées.
En 2025, la rentabilité penche-t-elle d’un côté ?
Sur le papier, la location meublée génère souvent un loyer plus élevé : de 15 à 20 % de plus qu’un bien équivalent loué vide. En échange, elle demande une gestion plus active, liée à la rotation des locataires.
Mais la rentabilité ne se limite pas au loyer. Il faut intégrer la vacance locative, le coût des remises en état et la fiscalité applicable.
La fiscalité 2025 rebat les cartes
En 2025, les règles évoluent.
- Le régime micro-BIC, souvent choisi pour le meublé, bénéficie d’un abattement réduit.
- Le régime micro-foncier pour la location nue devient plus attractif, avec un abattement de 50 % sur les revenus.
- Le régime réel reste pertinent dans les deux cas, mais les amortissements du meublé sont désormais plus encadrés à la revente.
Résultat : l’écart fiscal entre location nue et meublée se resserre, rendant la décision moins évidente qu’auparavant.
L’emplacement reste le nerf de la guerre
La localisation reste un facteur décisif. En centre-ville, dans les villes étudiantes ou à forte mobilité professionnelle, la location meublée répond mieux à la demande. En zone résidentielle ou périurbaine, la location nue séduit davantage les familles et les locataires qui s’installent sur une plus longue durée.
Avant de décider, il faut donc analyser les besoins du marché local.
Le DPE, l’arbitre silencieux
Depuis janvier 2025, les logements classés F ou G sont interdits à la location. Un enjeu crucial pour tout investissement, nu ou meublé.
Cela peut créer des opportunités d’achat à prix réduit, à condition d’intégrer d’éventuels travaux de rénovation énergétique pour sécuriser la location dans le temps.
À chaque investisseur son scénario
Le bon choix dépend avant tout du profil de l’investisseur :
- Pour un revenu stable et une gestion simple : la location nue.
- Pour un rendement potentiel supérieur et une gestion plus dynamique : la location meublée.
Il reste possible de basculer d’un modèle à l’autre, mais cela implique des démarches fiscales et administratives qu’il faut anticiper.
Conclusion
En 2025, la comparaison entre location nue ou meublée est plus équilibrée que jamais. Le meublé garde un léger avantage en termes de rendement, mais les règles fiscales et énergétiques invitent à analyser chaque situation au cas par cas. Le bon choix est celui qui s’aligne avec les objectifs, la disponibilité et le marché ciblé.
