Pour optimiser son imposition en location meublée, comprendre les charges déductibles LMNP est indispensable. Certaines dépenses se déduisent immédiatement, d’autres s’amortissent sur plusieurs années. Ces mécanismes permettent souvent de réduire l’impôt sur les loyers jusqu’à un résultat fiscal nul.
Charges déductibles LMNP vs charges amortissables
Une charge déductible s’impute en une seule fois l’année où elle est engagée.
Une charge amortissable se répartit sur plusieurs exercices, parfois jusqu’à dix ans.
L’objectif du régime réel est clair : diminuer l’assiette imposable pour optimiser la rentabilité du bien.
Les principales charges déductibles LMNP
1. Frais de notaire
Déductibles l’année de l’acquisition ou amortissables sur 5 ans. Idéalement intégrés dans le crédit pour maximiser l’effet fiscal.
2. Frais d’agence immobilière
Déductibles en une fois ou amortissables, au choix du propriétaire.
3. Frais de dossier bancaire
Déductibles l’année de la souscription du prêt.
4. Frais de courtage
Déductibles en totalité l’année du paiement.
5. Petits travaux
Les travaux inférieurs à 1 500 euros peuvent être déduits immédiatement.
6. Fournitures diverses
Les achats de petit matériel sont déductibles directement.
7. Charges de copropriété
Déduites chaque année via le relevé de charges.
8. Box Internet
Déductible si fournie au locataire.
9. Abonnements (Netflix, Prime Video, etc.)
Déductibles s’ils sont inclus dans la prestation locative.
10. Gestion locative déléguée
Commissions, conciergeries ou prestations ménagères sont intégralement déductibles.
11. Taxe foncière
Une charge déductible annuelle.
12. Assurance PNO
Obligatoire et déductible.
13. Assurance loyers impayés
Déductible si souscrite.
14. Intérêts d’emprunt
Parmi les charges déductibles LMNP les plus importantes.
15. CFE
Exonérée la première année, puis déductible.
16. Honoraires d’expert-comptable
Déductibles, avec crédit d’impôt pour l’adhésion à un CGA.
17. Frais de publication d’annonces
Déductibles sur les plateformes de location.
Les charges amortissables en LMNP
18. Travaux importants
Amortissables sur environ 10 ans selon leur nature.
19. Meubles et électroménagers
Amortissables sur 5 à 7 ans en moyenne.
20. Amortissement du bien immobilier
L’un des plus puissants leviers fiscaux : il réduit le résultat imposable sur plusieurs décennies.
Conclusion
Bien utiliser les charges déductibles LMNP et les amortissements permet d’optimiser efficacement sa fiscalité en location meublée. Le régime réel offre un potentiel bien supérieur au micro-BIC, à condition de se faire accompagner par un expert-comptable pour structurer les déductions et amortissements.
