À partir du 1er janvier 2025, la LMNP fiscalité évolue en profondeur. Les amortissements, jusqu’ici exclus du calcul de la plus-value lors de la revente d’un logement meublé, seront désormais réintégrés. Cette modification augmente mécaniquement la base imposable et impacte la rentabilité des investisseurs.
Ce qui change en 2025 pour la LMNP fiscalité
Jusqu’à présent, le régime réel permettait :
- de déduire les amortissements du bien (hors terrain),
- de déduire le mobilier et les travaux supérieurs à 600 €,
- et surtout, de ne pas réintégrer ces amortissements lors du calcul de la plus-value.
Ce double avantage faisait du statut LMNP un cadre fiscal très attractif.
Dès 2025, ce mécanisme disparaît :
–> les amortissements deviennent intégrés au calcul de la plus-value, augmentant l’imposition finale.
Exemple d’impact fiscal
Prenons un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 5 ans, avec 9 000 € d’amortissements annuels.
- Avant 2025 : plus-value imposable = 50 000 €
- Après 2025 : plus-value imposable = 95 000 €
L’assiette fiscale quasiment doublée entraîne une hausse significative de l’impôt dû.
Exceptions à cette évolution de la LMNP fiscalité
Certains cas échappent à la réintégration des amortissements :
Résidences avec services
Étudiantes, jeunes actifs, seniors, personnes âgées ou handicapées.
Transmission à titre gratuit
Donations et successions non concernées.
Détention longue durée
Exonération totale au bout de 30 ans (plus-value et amortissements compris).
Pourquoi cette évolution ?
Le gouvernement souhaite harmoniser la fiscalité entre location vide et location meublée. Le régime LMNP, considéré comme trop avantageux, aurait contribué à réduire l’offre locative classique dans certaines zones. La réforme vise à rééquilibrer le marché.
Conclusion
Cette évolution de la LMNP fiscalité modifie l’intérêt du régime réel pour les investisseurs. La revente devient un point clé à anticiper dans toute stratégie patrimoniale. Un accompagnement par un expert reste essentiel pour mesurer l’impact de cette réforme.
