En 2023, la France comptait près de 750 000 logements proposés sur des plateformes comme Airbnb. L’essor des locations saisonnières a transformé le marché immobilier et a conduit l’État à revoir la fiscalité LMNP à travers la Loi de Finances 2024. L’objectif est clair : encourager les locations longue durée et limiter les meublés touristiques non classés. Voici ce qu’il faut retenir des évolutions fiscales qui s’appliquent dès 2024.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut LMNP est destiné aux particuliers qui louent un logement meublé tout en restant non professionnels. Pour bénéficier du régime LMNP, trois conditions doivent être réunies :
- La location doit être exercée par un particulier.
- Le bien doit être loué meublé selon les critères définis par le décret N°2015-981.
- Les revenus locatifs doivent rester sous 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer.
Au-delà, le bailleur bascule automatiquement vers le statut LMP.
Les deux régimes fiscaux en LMNP
Les propriétaires LMNP ont le choix entre :
Le régime micro-BIC
Avec un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs selon le type de bien.
Le régime réel
Permettant de déduire les charges et d’amortir le bien. C’est souvent le régime le plus intéressant pour optimiser la fiscalité LMNP lorsque des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges importantes existent.
Les changements majeurs de la fiscalité LMNP en 2024
La réforme cible surtout les meublés touristiques, afin de canaliser leur développement et de soutenir les locations à l’année.
1. Abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
Le seuil micro-BIC passe de 77 700 € à 15 000 €.
Au-delà, le bailleur passe automatiquement au régime réel.
Exonération transitoire pour 2023
Pour éviter d’impacter les revenus déjà perçus, les bailleurs ont pu conserver temporairement le micro-BIC en 2023, même au-dessus des 15 000 €.
2. Diminution de l’abattement forfaitaire
Les meublés de tourisme non classés passent :
- de 50 % d’abattement
- à 30 %
Les meublés classés en zone tendue, eux, conservent un abattement de 71 %, soutenant l’offre locative là où la demande dépasse largement l’offre.
3. Un abattement spécifique pour les zones non tendues
Les meublés de tourisme classés en zone non tendue bénéficient d’un abattement exceptionnel de 92 %, jusqu’à 15 000 € de recettes.
Objectif : encourager le classement des meublés dans les zones où la pression immobilière est faible.
Zones tendues : un critère clé dans la fiscalité LMNP
La liste des zones tendues a été actualisée en août 2023. Une zone tendue correspond à un secteur où la demande locative excède très largement l’offre disponible.
- En zone tendue : abattement privilégié à 71 %
- En zone non tendue : possible abattement de 92 % si le bien est classé
Les bailleurs peuvent vérifier la classification de leur commune via le simulateur du service public.
| Type de bien | Seuil de revenus | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé classé zone tendue | 188 700 € | 71 % |
| Meublé classé zone non tendue (< 15 000 €) | 188 700 € | 92 % |
| Meublé classé zone non tendue (> 15 000 €) | 188 700 € | 71 % |
Pourquoi cette évolution de la fiscalité LMNP ?
La réforme vise plusieurs objectifs :
- Encourager les locations longue durée.
- Réduire l’impact des meublés touristiques sur la disponibilité des logements.
- Limiter les avantages fiscaux des biens non classés.
- Favoriser le classement des meublés de tourisme.
La fiscalité LMNP est désormais un véritable levier pour rééquilibrer le marché immobilier.
Trois éléments clés à retenir
- Micro-BIC abaissé à 15 000 € pour les meublés non classés, avec un abattement réduit à 30 %.
- Avantages maintenus en zone tendue pour soutenir l’offre là où il y a peu de logements disponibles.
- Encouragement des locations longue durée, qui restent fiscalement plus stables.
Conclusion
La réforme de la fiscalité LMNP en 2024 marque une étape importante dans la régulation du marché locatif. Si elle réduit certains avantages pour les meublés touristiques non classés, elle encourage aussi un marché plus équilibré. Pour chaque propriétaire, l’enjeu est désormais d’identifier le régime
